A troika impôs e o governo português aprovou uma nova lei do arrendamento. Liberaliza o mercado do arrendamento, agilizando procedimentos e encurtando prazos, mas será que responde, de facto, aos problemas do sector? O advogado Rui Pedro Martins elaborou um artigo de opinião para o Advocatus sobre a nova lei do Arrendamento, que hoje disponbilizamos online.

No domínio da reforma no mercado de habitação a que o Governo Português se comprometeu no memorando de entendimento, avizinhava-se a tomada de medidas para (i) melhorar o acesso das famílias à habitação, (ii) promover a mobilidade laboral, (iii) melhorar a qualidade das habitações e aproveitar melhor as casas de habitação já existentes e ainda (iv) reduzir os incentivos ao endividamento das famílias.

Os objetivos estavam definidos e as medidas para esta intervenção legislativa também não poderiam ficar aquém daquelas que o memorando de entendimento especificou para a reforma do arrendamento.

A recente proposta de Lei do Governo avança com especial enfoque na redução do carácter vinculista a que os senhorios estão sujeitos, possibilitando-se agora que estes possam denunciar livremente os contratos de arrendamento de tempo indeterminado com um pré-aviso de dois anos, quando no passado se previa para a mesma faculdade o prazo de cinco anos.

Em torno da redução desse carácter vinculista, a proposta reposiciona os contratos habitacionais e não habitacionais anteriores ao RAU e ao Decreto-Lei n.º 257/95 de 30/Set, bem como os posteriores a esses regimes (mas anteriores ao NRAU), mantendo as exceções em função da idade dos inquilinos ou situação de deficiência. Para o futuro aplaudimos a total liberdade das partes na estipulação do prazo de duração dos contratos, bem como, a redução dos prazos supletivos para dois e cinco anos, tratando-se de situação habitacional ou não habitacional, respetivamente.

A reflexão governativa, tão frequentemente associada a “obstáculo reformista”, terá ido desta vez longe de mais ao reduzir os prazos de livre denúncia pelo senhorio nos contratos de arrendamento não habitacional. A partir de agora o senhorio denunciará o contrato com um pré-aviso de dois anos, o que se advinha penoso para a generalidade dos comerciantes e irrefletido na medida em que funcionará como um desincentivo ao arrendamento comercial.

Tem-se destacado o mecanismo de renegociação de rendas nos contratos antigos, o qual assenta num processo negocial sem precedentes na legislação do sector. A negociação prevista será direta entre as partes e por iniciativa do senhorio à qual o arrendatário pode apresentar uma contraproposta. Não alcançando acordo o senhorio pode reaver o locado promovendo o pagamento de uma indemnização equivalente a cinco anos do valor médio de proposta e contraproposta. O cálculo indemnizatório tem sido apelidado de excessivo, com razão cremos.
Vejamos que, numa renda mensal de € 50,00, perante uma iniciativa de atualização da renda para € 500,00 e uma contraproposta de €100,00, o senhorio poderá recuperar o locado pagando € 18.000,00, ou seja, 30 anos da renda que vigorava.

Regime excecional é previsto para os agregados com RABC inferior a 5 RMNA ou com idade superior a 65 anos ou ainda grau de incapacidade superior a 60 por cento. Por último, uma breve referência à instalação do procedimento simplificado para despejo, sob a figura de um Balcão Nacional de Arrendamento, à imagem do BNI, que pretende agilizar e recolocar no mercado de forma célere os locados em situação de despejo.

Merece aqui crítica apenas a anunciada urgência do processo, sendo certo que a recente tendência governativa de atribuir carácter de urgência em todas as reformas a breve trecho esvaziará a sua aplicação processual.

Artigo elaborado pelo advogado Rui Pedro Martins.

Fonte: Advocatus I Nº 23 I fevereiro 2012