A troika impôs e o governo português aprovou uma nova lei do arrendamento. Liberaliza o mercado do arrendamento, agilizando procedimentos e encurtando prazos, mas será que responde, de facto, aos problemas do sector? Hoje, online, disponibilizamos um artigo de opinião da autoria do sócio da José Maria Calheiros e Associados José Pedro Martins sobre esta questão.

Ao longo dos meus quase 20 anos de advocacia tenho assistido a várias alterações ao regime jurídico do arrendamento urbano. Quase todas apelidadas de “reformas”, o tempo tem-se encarregado de demonstrar que de reformas têm muito pouco.

Apostado em dinamizar o mercado do arrendamento, o Governo apresentou recentemente junto da Assembleia da República uma proposta de nova lei do arrendamento urbano (Proposta de Lei n.º 38/XII). Desconfio, no entanto, que estamos perante mais uma oportunidade adiada.

Tal proposta encerra aspetos positivos, como sejam o fim dos “arrendamentos vitalícios” (permitindo-se que os contratos de arrendamento de duração indeterminada celebrados ao abrigo do RAU - Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro - sejam livremente denunciados pelo senhorio nos termos aplicáveis aos novos contratos), a maior liberdade na estipulação do prazo de vigência dos contratos (eliminando-se a exigência da duração mínima dos cinco anos nos arrendamentos de duração limitada), a maior facilidade de cessação do contrato de arrendamento em caso de mora no pagamento da renda pelo arrendatário (o senhorio poderá resolver o contrato no caso de mora igual ou superior a dois meses ou no caso de, num período de referência de 12 meses, o arrendatário, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, se atrasar mais de oito dias no pagamento da renda).

A simplificação das regras de atualização das denominadas rendas antigas e a criação do mecanismo especial de despejo têm também sido apontadas como exemplos de virtudes da nova lei do arrendamento. Diria antes que estamos perante alterações virtuais...

Em primeiro lugar, embora se reconheça que o sistema atualmente vigente de atualização das rendas é de enorme complexidade e revela alguma ineficácia (quantos senhorios, certamente a larga maioria daqueles que a isso se propuseram, não terão desistido de atualizar as rendas antigas quando confrontados com a teia de exigências legais…), a minha previsão é que poucos senhorios se aventurarão a implementar o novo sistema, pois, nos casos em que não cheguem a acordo com os arrendatários quanto ao montante da renda, poderão ter que lhes pagar uma indemnização totalmente desproporcionada face aos valores de rendas que auferiram durante décadas. Na verdade, está previsto na nova lei do arrendamento que, caso as partes não cheguem a um consenso quanto ao valor da renda, o senhorio poderá denunciar o contrato pagando ao arrendatário uma indemnização correspondente a cinco anos do valor médio das rendas propostas por cada uma das partes.

Em segundo lugar, a criação do denominado Balcão Nacional de Arrendamento, que assegurará a tramitação extrajudicial do procedimento especial de despejo, poderá vir a revelar-se de reduzida utilidade. Tendo em conta que o arrendatário se pode opor a esta forma de resolução extrajudicial e que, após a emissão de título de desocupação do locado, o arrendatário pode recusar-se a abandonar o imóvel, está bom de ver que a maior parte das situações continuará a ser decidida nos tribunais. Ora, uma reforma que não resolve em definitivo os problemas essenciais do setor há muito diagnosticados (o “congelamento” das rendas antigas e a inexistência de mecanismos que garantam aos senhorios formas eficazes e céleres para reagir a situações de incumprimento pelos arrendatários) não é uma verdadeira reforma.

Artigo elaborado por José Pedro Martins, sócio fundador da José Maria Calheiros e Associados.

Fonte: Advocatus I Nº 23 I fevereiro 2012